Filiera Immobiliare Re Mind

Dl Agosto: Crisafi (Re Mind), “Ok attenzione al settore, ma manca visione” (Fonte: ADN Kronos)

Roma, 14 agosto 2020. “Pur riconoscendo una attenzione alla filiera immobiliare da parte delle forze politiche di governo, purtroppo ancora non si riscontra una visione programmatica per il Comparto Real Estate”. Lo dice Paolo Crisafi, presidente di Re Mind Filiera Immobiliare, commentando il Dl Agosto.

“Il Decreto“ – si legge in una nota – dovrà essere migliorato con interventi interventi delle forze politiche di governo e di opposizione con cui Re Mind ha un dialogo costante condividendo la necessità di ulteriori misure in futuri provvedimenti nell’ambito di una politica industriale per la filiera immobiliare”.

Crisafi sulla base del testo del “Dl Agosto” approvato dal Consiglio dei Ministri lo scorso 7 agosto, bollinato dalla RGS il 13.08, illustra 7 principali articoli che prevedono misure di supporto all’economia immobiliare, che nel seguito si riportano:
Art. 68 – Modifiche alla disciplina dei piani di risparmio a lungo termine
Art. 69 – Locazioni passive delle Amministrazioni Pubbliche
Art. 71 – Modalità di svolgimento semplificate delle assemblee di società (e proroga periodo di sottoscrizione di FIA riservati)
Art. 77 – Misure urgenti per il settore turistico
Art. 78 – Esenzioni dall’imposta municipale propria – IMU per i settori del turismo e dello spettacolo
Art. 79 – Ulteriori agevolazioni fiscali per il settore turistico e termale
Art. 110 – Rivalutazione generale dei beni d’impresa e delle partecipazioni 2020.

1 – Per quanto attiene “Modifiche alla disciplina dei piani di risparmio a lungo termine” Crisafi segnala che “Per i piani di risparmio a lungo termine di cui all’articolo 13-bis, comma 2-bis, del decreto-legge 26 ottobre 2019, n. 124, convertito, con modificazioni, dalla legge 19 dicembre 2019, n. 157, gli investitori possono destinare somme o valori per un importo non superiore a 300.000 euro all’anno [in luogo di 30.000] e a 1.500.000 euro complessivi [in luogo di 150.000]”.

2 – Relativamente alle “Locazioni passive delle Amministrazioni Pubbliche” Crisafi fa presente che “la norma, che si inquadra nell’alveo dell’art. 4 dl 351/2001, riguarda la possibilità in capo all’Agenzia demanio di prorogare/rinnovare i contratti di locazione relativi ad immobili detenuti da FIP e FPU nel rispetto dei contenuti (rispetto al canone di locazione no riduzione ISTAT e canone del 15% ex art. 3 dl 95/2012) che dovranno essere declinati dal MEF con decreto da adottare entro il 1.12.2020.

Qualora l’Amministrazione non proceda a rinnovare /prorogare il contratto sarà tenuta a pagare una indennità di occupazione fino a 24 mesi (coincidente con la prevista scadenza dei due Fondi) a decorrere dallo scioglimento o cessazione degli effetti del contratto di locazione”.

In relazione a siffatto intervento normativo in materia di locazione passive delle Amministrazioni Pubbliche il presidente di Re Mind Filiera Immobiliare precisa che “si auspica, al fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19 e, in combinato, di contribuire all’efficientamento energetico-ambientale e alla messa in sicurezza degli stessi immobili in locazione passiva alla P.A., la introduzione, anche in sede di conversione del decreto delegato, di una norma complementare che statuisca che le Amministrazioni centrali, come individuate dall’Istituto nazionale di statistica ai sensi dell’articolo 1, comma 3, della legge 31 dicembre 2009, n. 196, nonché le Autorità indipendenti ivi inclusa Consob non potranno richiedere fino al 2024 ai proprietari degli immobili locati la rinegoziazione dei contratti di locazione passiva.

Per ragioni di simmetria fino al 2024 non dovrebbero, quindi, trovare applicazione le disposizioni contenute nell’articolo 1, commi da 616 a 620 della legge 27 dicembre 2019, n. 160 che prevedono la possibilità per le amministrazioni dello Stato, laddove lo ritengano conveniente, di richiedere ai proprietari degli immobili locati la rinegoziazione dei contratti di locazione passiva vigenti alla data di entrata in vigore della disposizione”.

Crisafi indica “in particolare, il comma 616 vigente dispone che al fine di conseguire risparmi di spesa connessi ai contratti di locazione passiva di immobili di proprietà privata, le amministrazioni dello Stato di cui all’articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 30 marzo 2001, n. 165, incluse la Presidenza del Consiglio dei ministri e le agenzie, anche fiscali compresa l’Agenzia del demanio, nonché gli organi di rilevanza costituzionale, possono procedere, ferme restando le disposizioni di cui ai commi da 1 a 6 dell’articolo 3 del D. L. 95/2012 (blocco adeguamento ISTAT e riduzione del 15% del canone di locazione), laddove conveniente, alla rinegoziazione dei contratti di locazione”.
Il vertice di Re Mind conclude il commento alle locazioni passive della PA dicendo che “la significativa novità della correzione normativa sta nel prevedere che gli importi derivanti dalla mancata riduzione dei canoni, sulla base di accordi tra le parti, saranno destinati ad interventi di adeguamento impianti, messa in sicurezza ed efficienza energetico-ambientale, degli stessi immobili locati”.

3 – Riguardo alla “Proroga delle modalità di svolgimento semplificate delle assemblee di società e di altri enti (proroga periodo di sottoscrizione FIA riservati)” Crisafi commenta che “si prevede che ai fini del completamento della raccolta del patrimonio dei FIA italiani riservati, ai sensi dell’art. 10, comma 4 del D.M. 5 marzo 2015 n. 30, le società di gestione del risparmio possono usufruire di una proroga del periodo di sottoscrizione fino ad ulteriori 3 mesi e comunque non oltre il 31 dicembre 2020, ferme restando le disposizioni di cui al regolamento di gestione di ciascun FIA.
Per potersi avvalere della proroga di cui al presente comma è necessario il consenso unanime degli aderenti all’offerta del FIA”.

4 – In relazione alle “Misure urgenti per il settore turistico”Crisafi pone l’attenzione sul fatto che la disposizione “estende il credito di imposta (60 e 30 per cento) per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda, applicabile alle strutture alberghiere e agrituristiche, alle agenzie di viaggio e turismo e ai tour operator in base all’art. 28 del D.L. 34/2020, anche alle strutture termali indipendentemente dal volume di ricavi e compensi registrato nel periodo d’imposta precedente”.

5 – Relativamente alle “Esenzioni dall’imposta municipale propria – IMU per i settori del turismo e dello spettacolo” Crisafi illustra la a norma che “introduce una specifica esenzione, in considerazione degli effetti connessi all’emergenza epidemiologica da COVID-19, per l’anno 2020, dal versamento della seconda rata dell’imposta municipale propria (IMU) relativa a:
a) immobili adibiti a stabilimenti balneari marittimi, lacuali e fluviali, nonché immobili degli stabilimenti termali;
b) immobili rientranti nella categoria catastale D/2 e relative pertinenze, immobili degli agriturismo, dei villaggi turistici, degli ostelli della gioventù, dei rifugi di montagna, delle colonie marine e
montane, degli affittacamere per brevi soggiorni, delle case e appartamenti per vacanze, dei bed & breakfast, dei residence e dei campeggi, a condizione che i relativi proprietari siano anche gestori
delle attività ivi esercitate;
c) immobili rientranti nella categoria catastale D in uso da parte di imprese esercenti attività di allestimenti di strutture espositive nell’ambito di eventi fieristici o manifestazioni;
d) immobili rientranti nella categoria catastale D/3 destinati a spettacoli cinematografici e teatrali, a condizione che i relativi proprietari siano anche gestori delle attività ivi esercitate
e) immobili destinati a discoteche, sale da ballo e simili, a condizione che i relativi proprietari siano anche gestori delle attività ivi esercitate.”
Prosegue Crisafi “Le disposizioni del comma 1 si applicano nel rispetto dei limiti e delle condizioni previsti dalla Comunicazione della Commissione europea del 19 marzo 2020 C(2020) 1863 final “Quadro temporaneo per le misure di aiuto di Stato a sostegno dell’economia nell’attuale emergenza del COVID-19”, e successive modifiche.
L’imposta municipale propria (IMU) di cui all’articolo 1, commi da 738 a 783, della legge 27 dicembre 2019, n. 160, non è dovuta per gli anni 2021 e 2022 per gli immobili di cui al comma 1, lettera d) (immobili destinati a spettacoli teatrali e cinematografici).
L’efficacia della misura previste dal comma 3 è subordinata, ai sensi dell’articolo 108, paragrafo 3, del Trattato sul funzionamento dell’Unione europea, all’autorizzazione della Commissione europea”.

6 – Per quanto attiene le “Ulteriori agevolazioni fiscali per il settore turistico e termale” Crisafi nota che “si reintroduce, con tetto di spesa limitato (200.000) e copertura finanziaria pari a 180 milioni (a esaurimento), il credito di imposta per la riqualificazione e il miglioramento delle strutture ricettive turistico-alberghiere di cui all’articolo 10 del decreto-legge 31 maggio 2014, n. 83 in relazione a spese per interventi di ristrutturazione, efficientemente energetico, eliminazione barriere architettoniche, acquisto arredi e complementi di arredo. Il credito, non soggetto a IRES e IRAP, e riconosciuto, nella misura del 65 per cento (in luogo del 30 per cento e per un importo massimo di spesa di 200.000 euro), per i due periodi di imposta successivi a quello in corso alla data del 31 dicembre 2019. Il credito di imposta in esame è liquidato in un’unica soluzione è utilizzabile esclusivamente in compensazione (a differenza del precedente regime, non si applica la ripartizione in tre quote annuali)”.
Da evidenziare rappresenta Crisafi che “sono comprese tra i beneficiari del credito di imposta le strutture che svolgono attività agrituristica, come definita dalla legge 20 febbraio 2006, n. 96, e dalle pertinenti norme regionali, le strutture di cui all’articolo 3 della legge 24 ottobre 2000, n. 323, queste ultime anche per la realizzazione di piscine termali e per l’acquisizione di attrezzature e apparecchiature necessarie per lo svolgimento delle attività termali, nonché le strutture ricettive all’aria aperta.
Per l’attuazione della disposizione in commento è autorizzata la spesa di 180 milioni di euro per ciascuno degli anni 2020 e 2021 secondo la procedura del ‘click day’.

7 – Riguardo alla “Rivalutazione generale dei beni d’impresa e delle partecipazioni 2020” il presidente di Re Mind fa presente che “si prevede una riedizione della misura di rivalutazione civilistica e fiscale dei beni d’impresa, con esclusione degli immobili merce (pur avendo formalizzato istanze di ricomprensione dei medesimi beni nella misura di rivalutazione).

Si contempla, in particolare, che i soggetti indicati nell’articolo 73, comma 1, lettere a) e b) (società ed enti commerciali) del TUIR, che non adottano i principi contabili internazionali nella redazione del bilancio, possono, anche in deroga all’articolo 2426 del codice civile e ad ogni altra disposizione di legge vigente in materia, rivalutare i beni d’impresa e le partecipazioni di cui alla sezione II del capo I della legge 21 novembre 2000, n. 342, ad esclusione degli immobili alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività di impresa, risultanti dal bilancio dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2019.
La rivalutazione deve essere eseguita nel bilancio o rendiconto dell’esercizio successivo a quello di cui al comma 1, può essere effettuata distintamente per ciascun bene e deve essere annotata nel
relativo inventario e nella nota integrativa.
Il saldo attivo della rivalutazione può essere affrancato, in tutto o in parte, con l’applicazione in capo alla società di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi, dell’imposta regionale sulle attività produttive e di eventuali addizionali nella misura del 10 per cento”.
Pone l’attenzione, inoltre, Crisafi sul fatto che “il maggior valore attribuito ai beni in sede di rivalutazione può essere riconosciuto ai fini delle imposte sui redditi e dell’imposta regionale sulle attività produttive a decorrere dall’esercizio successivo a quello con riferimento al quale la rivalutazione è stata eseguita, mediante il versamento di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’imposta regionale sulle attività produttive e di eventuali addizionali nella misura del 3 per cento per i beni ammortizzabili e non ammortizzabili”.

Completa l’illustrazione dell’articolo il Presidente di Re Mind Filiera Immobiliare Paolo Crisafi facendo presente che “nel caso di cessione a titolo oneroso, di assegnazione ai soci o di destinazione a finalità estranee all’esercizio dell’impresa ovvero al consumo personale o familiare dell’imprenditore dei beni rivalutati in data anteriore a quella di inizio del quarto esercizio successivo a quello nel cui bilancio la rivalutazione è stata eseguita, ai fini della determinazione delle plusvalenze o minusvalenze si ha riguardo al costo del bene prima della rivalutazione.

Le previsioni di cui all’articolo 14, comma 1, della legge 21 novembre 2000, n. 342, si applicano anche ai soggetti che redigono il bilancio in base ai principi contabili internazionali di cui al regolamento (CE) n. 1606/2002 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 19
luglio 2002, anche con riferimento alle partecipazioni, in società ed enti, costituenti immobilizzazioni finanziarie ai sensi dell’art. 85, comma 3-bis, del TUIR.
Per tali soggetti IAS adopter, per l’importo corrispondente ai maggiori valori oggetto di riallineamento, al netto della citata imposta sostitutiva dovuta sui maggiori valori, è vincolata una riserva in sospensione d’imposta ai fini fiscali che può essere affrancata ai sensi di quanto previsto sopra per i soggetti OIC adopter”.