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Intervista a Paolo Crisafi, presidente Re Mind, filiera immobiliare

Paolo Crisafi, Presidente di Re Mind Filiera Immobiliare, ha collaborato alla costituzione e sviluppo della Rappresentanza Immobiliare

Il settore immobiliare nello Stato di Emergenza: ne parliamo con il Prof. Paolo Crisafi, Presidente di Re Mind Filiera Immobiliare.

Il mercato immobiliare a prova di ordinanze e decreti

A pochi mesi dalla fine del lockdown causato dalla crisi pandemica mondiale in Italia si torna a parlare di possibili nuove chiusure. Gli ultimi provvedimenti del governo mirano a conciliare tutela della salute con ciò che resta dell’economia. Un’economia già duramente messa alla prova dalla modifica delle dinamiche commerciali e dalla contrazione dei consumi. Rimodulati un po’ per inevitabili motivi psicologici e significativamente per le nuove norme che incidono fattivamente sui settori produttivi. Molti interventi dell’esecutivo hanno riguardato il settore immobiliare da sempre elemento trainante dell’economia italiana.

I provvedimenti sulla sostenibilità ambientale e la messa in sicurezza di città di immobili di impianti e del territorio, con il DL semplificazioni che riguarda tutte le misure per favorire il settore come il bonus 110% per le ristrutturazioni e la riqualificazione energetica, insieme si pongono come nuovo paradigma destinato a cambiare la storia dell’immobiliare in Italia.
Le misure di interesse per la filiera immobiliare verso cui si è indirizzata l’azione di Re Mind presso le Istituzioni governative e parlamentari ha riguardato rivalutazioni beni, superbonus, condominio e crediti d’imposta per il turismo.

Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia

Con l’approvazione da parte della Camera del D.L. Agosto (DL 104/2020 contenente “Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia”), da poco convertito in legge, il Governo si sta ora impegnando sulla messa in sicurezza di immobili e impianti. Con materiali, metodologie e protocolli energetico-ambientali – rating system. E ad adeguare, attraverso opportuni strumenti di incentivazione, l’aggiornamento dei requisiti di sicurezza degli ascensori installati in edifici esistenti.

L’ impegno dell’esecutivo è anche quello di approfondire l’introduzione di un nuovo strumento di investimento, il fondo immobiliare aperto. Al fine di allineare l’ordinamento agli altri paesi e di rendere più competitiva l’offerta da parte dei gestori italiani.

Inoltre, il Governo sta rivalutando il D.L. Semplificazioni che ha portato importanti novità. Ma che con l’art. 10  sulla rigenerazione urbana ha di fatto bloccato le attività e gli investimenti nelle zone A delle città. Occorre precisare, per capire meglio di cosa si tratta, che la zona A del piano regolatore, in molte città, è un’area ragionevole che protegge solo il cuore storico e antico della città. Mentre ad esempio in città come Roma è un territorio enorme che non comprende il solo centro storico che ne costituisce solo un settimo.

Roma, 7000 ettari di zona A

La zona A di Roma parte dal Tiburtino ed arriva sino a Valle Aurelia, alla Cassia e l’EUR, per un totale di quasi 7000 ettari. In questa zona nulla si potrà trasformare, e se qualcuno avesse voglia di demolire un vecchio osceno palazzo degli anni Sessanta o Settanta, di quelli di cui la città è disseminata soprattutto in quelle aree del semi-centro che crebbero con il boom economico del secolo scorso e che oggi sono spesso additate come
macchie nel tessuto della città, dovrà ricostruirne un altro identico, che ricalchi perfino gli abusi e le superfetazioni sanate negli anni.

Per capire di più e soprattutto per delineare i percorsi del settore alla luce di nuovi possibili provvedimenti restrittivi, ne parliamo con Paolo Crisafi presidente di Re Mind filiera immobiliare, parte attiva nel dialogo con le istituzioni.

 

Intervista al presidente di Re Mind

D. Quale può essere nell’immediato e in prospettiva l’impatto delle nuove norme varate da governo per il settore immobiliare?

R. L’impegno profuso da Re Mind, fin dalle prime fasi dell’emergenza sanitaria, è volto a mettere a confronto gli operatori della Filiera immobiliare con le Istituzioni e le Forze Politiche di Governo e di Opposizione. Ciò al fine di supportare le misure necessarie con un’analisi completa, proveniente da coloro che rappresentano i settori produttivi della filiera promossa da Re Mind.

Pensiamo che i processi di messa in sicurezza degli immobili e dei relativi impianti, di rigenerazione e di efficientamento energetico-ambientale degli edifici, sia un viatico alla attrattività degli investimenti. Perciò sarebbe opportuno prorogare i bonus ristrutturazioni, ecobonus, bonus facciate e il “superbonus” del 110%.

Riteniamo infine necessario che nel contempo si supportino con incentivi, anche economici, le imprese virtuose. Quelle aziende che perseguono obiettivi di sostenibilità misurati e certificati. Ritengo infatti che quando ci si muove con fasi di ascolto e di confronto mettendo a fattore comune competenza e professionalità, nell’interesse non solo degli operatori della Filiera ma soprattutto dell’economia del Paese, i risultati attesi arrivano.

Non dimentichiamo peraltro il lavoro fatto con le banche, istituzioni finanziare, le compagnie assicurative, le casse previdenziali. Abbiamo favorito il confronto tra questi soggetti, gli operatori e i professionisti. E abbiamo creato ulteriori intese e sinergie soprattutto alla luce del recente caro della “tassonomia green” della U.E.

Gli istituti di credito sono coinvolti nella cessione dei crediti d’imposta. Varrebbe tuttavia la pena di incentivare tali attività tramite l’introduzione di agevolazioni fiscali (per es. riduzione aliquote nazionali imposte dirette) per le banche, gli istituti finanziari, le compagnie assicurative e le casse previdenziali che acquistano crediti d’imposta derivanti dalla cessione delle detrazioni derivanti da interventi di recupero del patrimonio edilizio.

D. Con le nuove modalità di lavoro da remoto diventa sempre più importante la qualità degli ambienti in cui viviamo. Re Mind ha promosso eventi in cui si parla di qualità dell’abitare in armonia con il Creato. Cosa significa in concreto?

R. Ritengo importante affiancare alle esigenze ambientali il concetto di Creato. Questo vuol dire che qualsiasi sviluppo non può prescindere da una visione sociologica, economica e ambientale ovvero rispettosa della natura, in linea con i valori espressi dalla Agenda 2030 delle Nazioni Unite per un mondo sostenibile.

Vuol dire anche che la nostra visione è rispettosa sia delle opinioni e delle componenti laiche sia dei contenuti e valori espressi più volte da Papa Francesco: uno sviluppo economico mondiale non può prescindere dalla visione integrale dell’uomo, dal rispetto di ogni razza, dall’accoglienza delle fasce deboli, dal loro sostegno: perché ogni persona va difesa nella sua totalità, nei suoi valori.

Da questa visione che definirei una visione integrale della persona, della famiglia degli imprenditori e dei lavoratori, nasce il nostro concetto di abitare: il diritto a una vita in ambienti decorosi, con una concezione degli spazi e della socialità adeguata al rispetto della qualità della vita, di una convivenza serena ed in equilibrio con l’ambiente.

Nel tempo dell’emergenza sanitaria tutto questo assume un preciso significato perché non dobbiamo credere di archiviare questi valori e chiuderci nelle nostre case isolandoci in un perenne lockdown, anche
psicologico. Come si può fare? Appunto valorizzando forme di lavoro a distanza, potenziando le infrastrutture come la rete informativa, creando spazi nei quali si può convivere rispettando l’ambiente e le regole dei distanziamenti, in attesa che passi l’emergenza e possa tornare il luogo dell’incontro e della vicinanza.

In sintesi, a nostro avviso serve una decisa accelerazione per poter aumentare la resilienza, la sostenibilità e la salubrità dei luoghi in cui viviamo.

D. Il settore alberghiero sta subendo uno stop che mai si era visto nella storia economica del Paese dal dopoguerra ad oggi. Si tratta di dover reinventare la gestione di un enorme patrimonio immobiliare. Re Mind collabora con gli albergatori quali misure ai possono adottare servono idee innovative?

R. La crisi ha toccato molte categorie ma credo che il settore del turismo, nelle sue varie sfaccettature, penso alle città d’arte e ai poli museali, alle terme, alla cultura ma anche alla ristorazione e al settore alberghiero, sia tra i più colpiti. Nonostante un’estate in cui a fronte della quasi totale assenza dei turisti stranieri, grazie a una forte presenza di quelli italiani, abbiamo dato un segnale positivo, il ritorno della crisi sanitaria attuale non ci permette di abbassare la guardia.

Per questo Re Mind intende mantenere alta la soglia dell’attenzione su queste tematiche continuando nell’opera di sensibilizzazione insieme al Governo e alle Opposizioni per sostenere ancora gli operatori della filiera con introduzione e/o manutenzioni di norme.

In tal senso, valgono il perfezionamento dell’art 10 del D.L. Semplificazioni sulla rigenerazione urbana, la possibilità per i privati di mettere in sicurezza e efficientare energicamente gli immobili locati alle PA utilizzando in tal modo l’eventuale importo di mancata riduzione di canone, il miglioramento delle misure relative agli strumenti finanziari Immobiliari al fine di renderle efficaci come lo sono in altri Paesi. Ma anche sussidi, liquidità, accesso al credito, aiuti, defiscalizzazione e, comunque, una concreta vicinanza.

Anche qui occorre ricordare che l’articolo 28 del Decreto “crescita” introduce un credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo (nella misura del 60% dell’ammontare mensile del canone di locazione) e affitto d’azienda turistico-ricettiva (nella misura del 50%). Atteso che la pandemia di COVID-19 presumibilmente proseguirà anche per parte del 2021 sarebbe necessario prorogare la predetta misura agevolativa.

Non possiamo disperdere una ricchezza per il Paese quale quella derivante dal turismo. Anche perché le bellezze naturali e la storia del nostro Paese ci devono motivare più di qualsiasi altra nazione, in Europa e nel mondo!

Abbiamo creato anche qui, come è il caso delle riunioni del nostro think tank, feconde interazioni sinergie tra enti pubblici, amministrazioni sia centrali sia locali, con operatori privati e loro associazioni di categoria. Proprio gli operatori ci spingono a proseguire su questa strada.

D. Come cambierà il mercato degli alloggi nelle principali città metropolitane alla luce della crisi economica innescata dal virus?

R. La situazione del mercato immobiliare vive situazioni contrastanti, peraltro di difficile lettura sul breve periodo. A una stasi del mercato nei centri urbani si assiste invece, alla luce dei più recenti provvedimenti di nuove chiusure, anche se per ora parziali in attesa di future evoluzioni che possono mutare al momento, a un lento trasferimento di famiglie e persone verso piccoli centri. Potrebbe essere l’inizio di in processo più vasto che potrebbe interessare le aree interne e finalmente un loro ripopolamento e valorizzazione.

In tal senso assistiamo a un crescente interesse per ville o casali con giardini e piccoli appezzamenti di terreno. Nei centri grandi e medi occorre invece attendere tenendo conto che in questi centri si concentrano pur sempre servizi e istituti di istruzione. Scuole e università che comunque non sono facilmente sostituibili pur con didattiche a distanza o telelavoro in genere. In ogni caso, per città metropolitane o per città “micropolitane”, il percorso verso uno sviluppo sostenibile è già tracciato.

In questo senso, si intravedono esempi virtuosi in comuni importanti come Roma e Milano e della regione Lazio. Progetti innovativi che coinvolgono il patrimonio degli ATER, ma è solo l’inizio. È da leggere, sempre in tale direzione, la “ondata di ristrutturazioni” (renovation wave) voluta dalla Commissione Europea e recentemente approvata.

Nel merito si tratta di un piano di sviluppo economico incredibilmente lungimirante per i settori edilizio e immobiliare. Un piano volto a promuovere l’efficienza energetico-ambientale degli edifici (pubblici e privati).

Questa strategia verrà sostenuta con finanziamenti mirati quali “Renovate” e “PowerUp” (Next Generation EU). Coerenti con un approccio di visione sistemica degli edifici, finalizzato ad accrescere resilienza, sostenibilità e salubrità. E volto ad incrementare/conservare nel lungo periodo il valore degli immobili, non dimenticando quelli che garantiscono le radici Culturali e mantengono un forte valore storico-testimoniale.

Chi è Paolo Crisafi

Paolo Crisafi, Presidente di Re Mind Filiera Immobiliare, ha collaborato alla costituzione e allo sviluppo della Rappresentanza Immobiliare in Italia. Docente Universitario alla LUISS e alla LUM, Giornalista Pubblicista e Esperto per Testate Giornalistiche Nazionali,  Grande Ufficiale dell’Ordine al Merito della Repubblica Italiana, Encomio del Capo della Polizia, Premio Internazionale “Valori e Umanità” – ARGIL. Esperienze manageriali sia in ambito Pubblico sia Privato sia in Casse Previdenziali

Cosa fa ReMind filiera immobiliare

Re Mind Filiera Immobiliare è un’associazione che contribuisce allo sviluppo e alla messa in sicurezza della popolazione, degli investimenti, dei territori, delle città, delle coste, degli immobili e dei relativi impianti. È composta da imprese, casse di previdenza e organismi che raccolgono operatori di grande, media e piccola dimensione dei settori infrastrutture, finanza, manifattura, servizi immobiliari, turismo.

È integrativa alle realtà presenti nel panorama sociale e coinvolge i singoli attori nel condividere una visione di sistema. Tralasciando ottiche parziali e settoriali. Promuove la conoscenza, l’applicazione e la diffusione delle buone pratiche internazionali globali. Organizza conferenze, dibattiti, eventi, iniziative, seminari, think tank, studi, manifestazioni culturali, mostre, esposizioni, spettacoli, concerti, incontri finalizzati a migliorare la conoscenza e favorire la crescita dei settori della filiera immobiliare.

Sandro Gugliotta per www.ilquotidianodellalazio.it